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標題: 政府对楼市放出狠话释放什么信号？ [打印本頁]

作者: littleflag 時間: 2016-7-23 22:20
標題: 政府对楼市放出狠话释放什么信号？

本文首发于微信公众号：投资快报股市广播。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　今天上午，2016年第三次二十国集团（G20）财长和央行行长会议在四川成都举行。

　　中国财政部长楼继伟在会议上表示：应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。

　　毫无疑问，这是一句狠话，无论是对楼市和中国经济都是这样。

　　由于中国的城市建设用地产权归国有，我们买到手的只是房子，我们的房子被允许在70年租借期里放置在中国的土地上。至于70年之后，我们的房子还能不能放在这片土地上，其实是不确定的。而且，我们在买房子的时候，通过开发商一次性缴纳了70年的土地使用费。
　　所以，在这种情况下开征房地产税是否合法，仍然没有获得全社会的共识。
　　按照十八届三中全会确定的“税收法定”原则，开征一个新税种不能由国务院或者某个部委说了算，而是要通过立法，通过全国人大的表决。所以，房地产税距离我们仍然有相当距离。
　　由于经济下行压力巨大，货币政策用到了极致，中国已经陷入了“流动性陷阱”，急需扩大财政支出来刺激经济。但悲催的是，近年来随着经济不景气，中国的财政收入从2014年开始，结束了两位数增长。
　　2014年全国财政收入同比增速只有8.6%，创下1991年以来最低点；到了2015年增速只有8.4%，收支缺口高达2万亿。2016年上半年，财政收入增速进一步下降到了7.1%。
　　所以，国家显然有足够的动力去寻找新税源。尤其是看到西方国家，其房地产税占了地方政府支出的超过一半，所以开征房地产税的愿望更加强烈。
　　但问题是，开征房地产税和目前房地产去库存的政策显然是矛盾的。过去一年多，国家为了多卖房子，先是承认并鼓励了改善型需求，随后开始承认投资性需求。到了今年一季度，甚至出台政策鼓励个人多买房子，为社会提供出租房源。
　　中短期内，房地产税与土地出让金并行不可避免
　　征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法最具说服力的理由。
　　不过，原国家税务总局副局长许善达曾指出，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。

　　在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%（土地出让金收入不包括在公共财政收入之内）。
　　目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。
　　房地产税税率多高？按什么房价征收？免征额是多少？
　　老百姓(603883,股吧)最为关注的是，房地产税一旦实施，买房要多交钱吗？要多交多少钱？

　　以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元，按照1.5%（1.5%的税率被认为是世界通行做法）的税率计算，每年需要缴纳的房地产税是12万（每月纳税1万元）；如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元（每月纳税 6250元）。
　　现实或许不会这么悲催！据记者了解，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平（发达国家的房屋持有税，税率一般为1%至2%）。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档，皆低于国外水平。
　　如果按照0.5%税率计算，在北京二环购买一套100平米房子，每年需缴纳房地产税4万元（每月缴税3333元）；在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万（每月缴税2083元）。
　　“不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉记者。
　　另外，刘桓还建议说，我国的房地产税不能照搬国际经验，要根据中国国情，设定一定的免征额。
　　房产税真的能降房价吗？

　　有了房产税，持有第二套房子的成本将大大增加，这会导致准备购买第二套房子的投机者踯躅不前和已经拥有第二套房子的投机者仓皇抛售。
　　一个不再疯狂抢购，一个加紧低价出逃，买房的人在减少而卖房的人在增多，这无疑相当于增加了供应减少了需求，而一项商品的供应增加需求减少将会引发商品降价，这是经济学不容置疑的常识。从表面上来看，前面的逻辑严谨可靠，没有什么明显破绽，这也正是大众坚信房产税能使房价下降的原因所在。
　　政府对楼市放出“狠话”释放什么信号？
　　对此，知名财经评论员刘晓博做了三个判断：
　　第一，中国的房地产税开征仍然需要相当长的时间，至少四五年；
　　第二，未来不会有累进制、惩罚性的房地产税；
　　第三，真正有条件开征房地产税的只是数十个中心城市、经济发达城市。
　　楼部长“义无反顾”之后，会不会有累进制的、惩罚性的房地产税？至少一线城市会不会有？
　　所谓累进制、惩罚性的房地产税大概是这样的：每个家庭可以有一套房子（或者相应人均面积）免征房地产税，这是对我们一次性缴纳了70年土地使用费的折让；从第二套房子开始，逐步提高征收的税率。到最后，拥有5套或者10套房以上的家庭或者个人，完全无法通过出租房屋抵消房地产税，只能卖掉房屋。由此，引发房价的下调。
　　当然，这个累进制可以是温和式的，比如让五六套房子的人仍然可以承受，七八套以上的才必须卖房子。也可以是激进式的，让三套房以上的人必须卖房子。
　　可以预见，如果出台比较激进的累进制房地产税，将产生如下影响：
　　1、把富人的资产从房地产领域驱赶到大金融市场，所谓大金融，包括债券、股票、私募股权、信托、理财等产品。从国家战略上看，的确需要这样，因为中国正准备从“印钞票时代”向“印股票时代”转变。
　　2、一线城市最有可能出台比较激进的房产税，若如此短期会对房价产生抑制，但长期仍然看涨，因为这些城市有持续的人口增量。别看最近北京、上海人口有所下降，这是在行政手段强制下出现的暂时现象。以日本为例，全国人口已经开始下降，但东京人口仍然不断上升，俄国首都莫斯科也是这样。
　　3、累进制房产税打击的仍然是中小城市、非一流度假区、郊外的房子。这类房子很难转移房地产税，可能被拥有多套房的人率先抛售。但由于缺少接盘人，房价会断崖式下跌。
　　4、在累进制房产税和中国总人口见顶双重因素打击下，一批人口严重流失地区的过剩房屋只能拆除，按照废品处理。
　　5、绝大多数中小城市其实无法开征房地产税，因为开征成本会非常高，由于无法通过租金转嫁税收，居民抗拒性会非常强。如果强行开征，意味着上千个小城市的房地产市场将猝死、消失。
　　6、累进制房地产税如果出台，股市会大涨，券商股更是如此。因为这是房地产的大利空，是金融市场的大利好。但银行股可能会大跌，这意味着按揭风险的集中爆发。
　　7、离婚率显著上升。
　　8、楼部长义无反顾之后，正在趋冷的楼市会变得更冷。将会有更多的有钱人考虑到国外买房子。但金发碧眼的老外也正在准备为中国购房者设套，比如新西兰、加拿大、澳大利亚都准备这样。爱房子的中国人，将面临资产选择的全球性困境。
　　以下两点是刘晓博个人的猜测：
　　如果房地产税开征，国家可能会突然送个名义上的大红包给你：
　　你房屋下面的土地，国家送给你了。只要你每年缴纳房地产税，这土地就是你的。
　　还有一点是肯定的：
　　未来的房地产税是因城施策的，每个城市的税率都不会一样，很多人口严重流失地区也许会全面免征。

文章来源：微信公众号投资快报股市广播

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