京沪深楼市酝酿供给侧变局： 分类调控或成大趋势

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本报记者 沈浪 上海报道

　　在全国楼市去化的大趋势下，京沪深房价的飙涨异军突起。

　　两会期间，高层对一线城市房价喊话值得关注。3月5日，住建部部长陈政高表示，当前房地产市场出现三大特点：一是房地产销售实现由负转正，去年销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%
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，这种态势在今年1、2月份继续保持；二是城市间分化严重，一线和二三四线城市不一样，而且这种情况越来越严重；三是待售面积太大，今年已经把去库存列为五大重点工作之一。

　　陈政高表示，一线城市仍然会严格执行楼市限购政策，2016年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛。

　　3月6日，全国人大代表、上海市委书记韩正也指出，全国各地房地产市场情况差异性很大，因城施策非常正确。近期上海房地产市场出现了非理性、过热的情绪，韩正对此认为，房地产市场的健康发展不仅是经济问题，更是民生问题。

　　韩正表示，上海解决住房问题的根本是建立健全两个体系，即市场体系和保障体系。其中，市场体系应当按照“三个为主原则”调控，以居住为主，市民为主，普通商品房为主进行市场调控；保障体系就是要尽最大的努力，多策并举，去解决好中低收入家庭和困难家庭的基本住房需求，这是党和政府的职责。

　　多名业内人士对此解读为，民生问题，意味着不能完全放任市场自行调节；普通商品房与保障房体系的建立，意味着在供给侧酝酿变局，全面向新加坡靠拢，即保障所有市民最基本的居住权，不会因为收入过低而在上海没地方居住（保障居住的标准是：全上海所建设大型居住区的“两房”，大部分通地铁，但离市区直线距离较远）。但如果追求享受性或者高品质的住房环境（即商品房），需要承受一定的经济压力。

　　21世纪经济报道记者获得易居研究院的一份于3月8日发表的《近6年70城房价趋势报告》（简称“《趋势报告》”）显示，从2016年市场的表现来看，一线城市房价上涨的压力会进一步加大，或者说房价将有继续上涨的可能；从地区结构来看，华南和华东地区的房价上涨压力最大，尤其是2015年在各类宽松信贷政策的刺激下，此类地区各大城市都出现了比较明显的房价反弹态势。此类地区在2016年可能会面临相对收紧的购房政策。

　　上述业内人士指出，2016年在积极去库存的同时，对于部分城市的房价过快上涨现象需要有足够的认识，尤其近期上海、深圳等城市的房价出现了非理性的上涨，地方政府也正在做积极的干预。

　　供给侧酝酿变局

　　一线城市中的京沪深三地房价在2015年的涨幅远超其他城市，克而瑞研究中心提供的数据显示，以2015年2月-2016年2月为区间统计，北京均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。

　　根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，易居研究院智库中心对全国70个城市房价指数定基增幅按一二三线城市分类进行分析显示，2015年一线城市反弹强劲，远远领先二三线城市，2015年12月，一线城市房价增长了48.1%。

　　进入2016年，房价上涨呈加快态势。今年2月，上海商品住宅成交面积同比再创历年新高。同策咨询数据显示，2月商品房成交面积约142.72 万平方米，较去年同期上涨52.7%；商品房销售价格为24754元/平方米，同比上涨26.03%。

　　事实上，截至2016年2月29日，上海市商品住宅库存量已经降至 937.44万平方米，由于去年下半年以来市场成交量及去化速度维持相对高位，短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

　　来自北京中原地产研究部统计数据显示：截至3月7日，北京商品房住宅可售库存持续下调，从2014年5月10日来，首次跌下7万套，目前商品房住宅库存仅6.89万套，相比年初1月1号的78415套下调幅度达到了12%。剔除其中部分自住房等保障房库存比例，实际纯商品房住宅库存只有6.2万套。中原地产首席分析师张大伟则指出，2015年北京供应结构已经出现顶豪过剩的局面，2016年大批地王上市后，预计北京市场的畸形发展将更加明显。

　　眼见房子不够卖，房企已经陆续延迟开盘甚至封盘惜售。以上海为例，保利叶之林、仁恒西郊花园，这两个楼盘分别位于上海外环外，定位中高端，客户群体多为置换型买家。保利叶之林均价4万元/平方米，去年12月已经开始停止销售；仁恒西郊花园均价3.7万-4万元/平方米，但目前开盘时间一直定不下来。据该项目一名准业主透露，距离仁恒西郊花园不远处的一个大型社区，售价则在1.8万元/平方米。

　　在涨幅最大的深圳，房价已经引发当地政府高度重视，近期该市相关部门从土地供给侧酝酿改革，大深圳全新规划呼之欲出。知情人士透露，相关部门已经拟定了“十大专项行动方案”，将在各区各部门征求意见之后强力推进，进一步释放土地空间；上海，地方政府早已着手土地供应与中小户型供应改革；北京则在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出，优化住房供应体系，继续坚持限购不动摇，坚持鼓励自住型改善型住房等政策。

　　释放土地空间与保障房供给是京沪深今年供给侧改革的两大共识。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，政府一方面要积极打击各类捂盘惜售的做法，进而为市场增加充足的供应量；另一方面则需要对各类随意涨价的行为进行查处，进而维护市场交易的稳定和公平。

　　新政出台冲动

　　陈政高在两会上透露，一线城市北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）房地产市场变化非常大，目前正与这四个城市保持密切联系。这四个城市也在想方设法稳定市场，主要做法有：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露相关信息；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易中的违法违规行为；正确引导舆论。

　　一线城市政府相关部门也确实在“两会”前后积极调研楼市，密切关注春节后突显火爆局面的状况，并且也正在储备相关楼市政策，这些政策主要是为了防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象，保持楼市平稳健康发展。

　　同策咨询研究部总监张宏伟预测两会结束后一个月内，针对楼市过热的现象，京沪深等一线城市会发布调控措施，市场也将在下半年进入到市场调整期，从一线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月或将迎来“百日巨变”。

　　在张宏伟看来，具体的调控措施可能包括：严格执行楼市限购政策，甚至可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求；重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构；增加中小套型土地配比与供应；针对房产交易环节实行差别化的税收政策；针对持有环节实行差别化的税收政策；实行差别化的信贷政策等等。

　　以上海为例，在供应端，在土地供应结构上不会有大范围调整的背景下，增加土地的利用效率，增加商品房套数上的供应，同时建立完善的保障房体系。上海政府去年开始已经实行土地集约化利用工作，推进存量土地盘活；在需求端，上海正清退劳动密集型产业，进行产业转型，控制上海的总人口数，吸引高素质人才引进。唯一的难点是，对于高素质高收入人才的引进（腾笼换鸟）变相提升了高素质高收入人才对于高品质好地段的商品房的需求，会进一步加大不同类型不同地段的商品房的价格分化。

　　上海、深圳官方表态已经明确开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海、深圳等城市相关部门正在研讨楼市形势，未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。

　　多名业内人士认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对一线城市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　业内普遍认为去年下半年上海市二手房3万多套/月的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。

　　分类调控下房企承压

　　上述易居研究院的《趋势报告》指出，从近6年全国70个城市的房价走势看，共上涨9.6%，此类涨幅剔除了包括物价上涨在内的因素会显得相对小。而部分城市的房价上涨压力远远大于统计数据。

　　克而瑞研究中心分析师陈开朝指出，当前京沪深调控面临“促成交”和“控房价”的两难局面，如果提高首付，势必影响成交量。近两年，一线楼市需求驱动力中高端化，房价相对刚需人群已经颇具承受压力。接下来，刚需的刺激越来越依赖首付门槛的降低。因此他倾向于信贷分类调控政策，京沪深按总价分类调控。他的理由是，一线城市的人口结构与财富结构已发生变化。他举例说，一线城市中，购买总价100万以下的房子可实行1成首付；200万-300万的可实行2成首付；300万-600万的3成首付；700万-1000万的4成首付；1000万以上的5成首付。

　　供给侧酝酿大变局，与此同时税收细则的导向，也将给房企带来利润压力。

　　从5月1日起，房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业（包括医疗业，酒店业、餐饮业和娱乐业等）同时纳入营改增试点范围。预计具体的实施细则将在近期发布。

　　新城控股（601155.SH）高级副总裁欧阳捷接受21世纪经济报道记者采访时指出，新的税率分档不太合理，像17%、11%，6%，3%，跨度非常大，从6%直接跳到11%有5个百分点的区间。而建筑业营改增基本上是会导致建安成本增加，他的依据有两个方面：建筑业税前的工程报价包含有人工费、材料费、施工机具费等，黄沙石子等材料、农民工工资等无法获得发票，增值税就不能抵扣，间接提高增加了税负，影响的比例应该在10%-20%之间；第二个方面就是土地增值税如果不能抵扣的话，营业税和增值税重复计税，税收额度比较大，例如在上海，地价高影响就大。

　　“例如一般房地产开发项目毛利率在25%左右，基本上，按照11%来算，那么这个里面基本上是净利润等于零，如果建筑业按照11%，房地产业按照11%，土地不抵扣，25%左右的利润率是持平。”当然，这就要看项目盈利还是亏损。欧阳捷指出，例如不赚钱的项目，按照过去5.5%营业税是必须要交的，营改增之后就不用交了。

　　据不完全统计，大部分房地产企业的毛利率一般在22%-30%左右，净利率达到8%-10%。因此，营改增之后，对房地产项目的利润率要求更高了。

　　来自毕马威中国的数据显示，2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%（6104亿元），建筑业营业税收入占比为26.6%（5，136亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。

　　根据中国国际金融有限公司的报告，当所有企业都完成营改增后，企业从增值税改革中得到的节税额估计会达到9000亿人民币（约为GDP的0.4%）。除此一般节税效果以外，有的行业受到的影响要比其他行业更大。例如，房地产及建筑业适用11%的增值税税率（代替以前5%和3%营业税税率），就很可能对房地产市场产生各种影响，包括定价、项目盈利能力和市场情绪等，有些项目也可能会因此传导到房价上。

　　泰禾集团华东区投资总监王显巍认为，营改增对房地产企业会产生深远的影响，有利有弊。“由于房地产开发是资金密集型行业，所以对经营所需的现金流要求很高，实务中，房企多采用预售制，占销售额比例为5.65%的营业税及附加在确认预售收入的当期就要缴纳，对企业现金流影响很大，而改征增值税后，一般房地产项目土地、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内缴税较少，从而减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。”

　　多名业内人士还对21世纪经济报道记者指出，“新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”可以看作是解决房企下游的后顾之忧。比如企业买房之后，符合条件的可以获得相应的抵扣，这或许对去库存有好处。

　　作者：沈浪