深圳土拍斩获450亿：中海成最大赢家？宝安1宗流拍 南山1块竞价触顶摇号

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原定于8月9日进行的深圳今年第二次集中供地土拍，在修改了相关条款延期之后，终于在9月28日正式落锤，是目前深圳最大批量宅地供应。

此次土拍房企竞争激烈，17宗地块达到地价上限，仅4宗底价成交，另有1宗流拍。中海为最大买家，其以127.15亿元获得4宗，保利置业以71.73亿元获得3宗，金地、华润、深房、联发等企业各得1宗。



深圳土拍不是那么冷

对比日前刚刚结束的广州土拍52%的流拍率，深圳本次土拍表现相当不错。

本次深圳第二批集中出让的地块共22宗，总用地面积约83.4公顷，总建筑面积约279.92万平方米，挂牌起始总价约421.98亿元。这一供地数量和总价近乎今年5月深圳首批集中供地的4倍。

其中，2宗租赁住房用地南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地采用“竞地价（上限溢价率15%）+摇号”的出让方式，其余20宗地均采用“限房价，先竞地价（上限溢价率15%）、再竞自持（上限比例40%）、最后摇号”的方式出让。

土拍规则修改之后，房企拿地热情普遍下降。此次出让的22宗地，不到20家房企参与（75%以上为国企），分别是：金地、招商、保利、华润、中海、天健、华发、联发、特建发、龙湖、深铁、深汕城投等 。其中，金地、中海、保利、华润、天健及华发这6家房企意向参与竞拍的地块最多。

这其中，土拍现场也出现了新面孔，分别是联发、龙湖、美盛以及西湖。公开资料显示，深圳西湖股份有限公司，简称西湖股份，成立于1979年，主业是交通运输，副业是文化旅游地产、金融资本运营，同时新能源、房地产物业、检测维修为补充，且以3500辆电动出租车，成为全球最大纯电动出租车运营商。房产这块覆盖综合社区、高层住宅、写字楼、酒店、工业园等。参与物业管理面积30万㎡，包括西湖大厦、西湖宾馆、银湖住宅区等。

最终，除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外，剩余21宗地块成功出让，其中3宗为底价出让，剩余地块均触达上限价，进入竞自持/摇号阶段，最终收金452.97亿元。记者发现，竞拍的22宗地中，最受宠的不是此前热门的前海、宝安、龙华地块，而是光明、龙岗、坪山。其中，光明一地块有8位竞拍者，最受关注。

中海在今日的土拍中表现抢眼，最终127.15亿独得4宗地块，合计建筑面积613653㎡，成为当之无愧的赢家，

以上限价36.66亿元+2.4万平方米安居型商品房，竞得龙华区民治街道宅地，溢价率14.99%，楼面价37227元/平方米。

以上限价37.34亿元+2.1万平方米安居型商品房，竞得光明区凤凰街道宅地，溢价率15%，楼面价24301元/平方米。

以上限价28.04亿元+3.8万平方米安居型商品房，竞得龙岗区宝龙街道宅地，溢价率14.97%，楼面价13887元/平方米。

以上限价25.11亿元+1.4万平方米安居型商品房，竞得龙华区一宗宅地，溢价率14.97%，楼面价30112元/平方米。



保利紧随其后，以71.73亿，共斩获3宗地块；合计建筑面积433828㎡，分别是：



此外，华润、金地、特发、天健等房企也均有斩获，但除了中海、保利这两家，其他房企没有一个拿地超过1宗。

本次土拍成功出让的21宗地块结果如下：

1、深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价4.44亿竞得深汕E2021-0002地块；

2、深圳地铁以底价63.29亿获得宝安松岗A401-0187地块；

3、天健以52.41亿+配建28000平人才房面积获前海T201-0157宅地；

4、华润与西湖竞争南山西丽T403-0401地块，将于9月29日上午10点摇号；

5、龙华人才安居以1.01亿获得龙华观澜A916-0572自持租赁地；

6、特区建发以22.5亿+26000平人才房面积竞得融创华发冰雪城北侧A031-0583地；

7、保利以15.23亿+20000平人才房面积竞得龙岗新生地块G09202-0047地；

8、中海以36.66亿+配建24000平人才房面积竞得龙华民治A817-0614宗地；

9、保利以32.87亿+配建20500平人才房面积获得龙华民治A806-0394宗地；

10、中海以37.34亿+配建21000平人才房面积获得光明凤凰A503-0093宗地；

11、金地以19.67亿+配建20000平人才房面积获得光明马田A631-0115宗地；

12、华润以21.82亿+配建13000平人才房面积获得宝安福海A208-0989宗地；

13、深圳特发以12.07亿+配建11500平人才房面积获得龙岗南湾G06301-0416宗地；

14、中海以28.04亿+配建38000平人才房面积获得龙岗宝龙G11101-1126宗地；

15、郑州美盛以8.05亿+配建5000平人才房面积获得龙岗宝龙G10101-0329宗地；

16、苏州南山新吴房地产开发有限公司以11.78亿+配建12000平人才房面积获得龙岗宝龙G02113-0052宗地；

17、中海以25.11亿+配建14000平人才房面积获得龙华民治A811-0344宗地；

18、保利以23.63亿+配建30000平人才房面积获得坪山碧岭G11329-0102宗地；

19、深圳经济特区房地产以9.65亿获得光明A511-0039宗地；

20、星辉以10.62亿+配建3500平人才房获得光明玉塘A602-0990宗地；

21、联发以14.38亿+配建16000平人才房获得光明新湖A622-0118宗地。

南山区西丽街道今日在竞拍中地价触顶，华润、西湖两家开发商接受最高限制地价，将在今天（9月29日）摇号决定竞得。该地块位于南山西丽湖路与沁园二路交汇处东南侧，从工业用地调整为居住用地，土地面积5925.89平米，建筑面积21994平米，起拍价2.09亿元，最高限制地价2.4亿元。周边金众麒麟公馆于2019年10月12日开盘，含装修均价约8.85万/平，目前已经清盘。



流拍的地块位于宝安松岗，与新世界松风明月和松岗实验学校仅一路之隔，占地面积25541平方米，建筑面积172317平方米，起拍价17.79亿元，最高限制地价20.45亿，竞全年期自持租赁住房最高限制面积18290平方米。该宗地普通商品住房销售均价不得高于44500元/平方米，比原定的47200元/平方米低了2700元/平方米。安居型商品房平均售价不得高于21400元/平方米、最高售价不得高于22500元/平方米。周边新世界松风明月曾于今年1月8日推出首批416套住宅，含装修均价5万/平，当天售罄。

未来土拍竞争将更激烈

截至目前，全国22个集中供地城市，已有超过10个城市完成土地出让，溢价率相比首批集中供地，降温明显。 尤其是近期，无论是重庆、苏州、南京、杭州、广州，流拍率提升，溢价率降低，甚至部分城市，在土拍开始前，已经根据报名情况，减少了土地供应。土拍市场转冷、流拍、底价成交成普遍现象。

相比于其他城市的土拍成果，本次深圳土地市场显然维持了很高的热度，对于这个结果，为广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉认为是情理之中。此前什么会出现大面积的流拍呢？李宇嘉认为这里面有一些共性的因素在发挥作用：

1、自有资金拿地

这可能是广州等热点城市土地市场冷却最主要的原因。过去，拿地靠融资，这是行业潜规则俗称“前融”。一宗地10个亿，老板只拿两个亿，剩下的全靠融资。只要，自有资金收益率高于融资利率，最大限度融资就是优选。所以每次土地出让前融市场就红红火火，信托、私募、基金子公司等通道融资，生意火得不得了。如果要求自有资金拿地相当于土地市场的规则发生很大变化，甚至是颠覆性的变化，让开发商非常不适应。

2、土地出让新规没有落实到位

8月10日，自然资源部闭门会议要求热点城市优化土地出让规则。

一是降低溢价率，合理确定土地出让底价

二是杜绝“竞配建”，因为此举是变相抬高地价。

三是房价地价联动，限制地价的同时，限制房价，给开发商合理利润。

但是从实际执行情况来看，很多城市没有执行。比如，深圳和广州执行得就不彻底。广州“地价-房价”联动调控的只有黄埔和南沙，还有一些地块要竞配建。这样做的直接结果，就是开发商拿地积极性明显下降了。因为地方政府不愿意损失地价，还要通过配建，让土地价值最大化地挖掘出来。同时，开发商估计，未来还要限房价。所以拿地的积极性就低了。

3、开发商资金链紧张

银行紧缩信贷，开发商回款比较慢，买了房收不到钱。现在，由于恒大事件影响，各地对预售款监管更加严格，开发商想挪用点预售款都比较难了。

当此前其他城市土拍出现明显流拍、市场参与度低、情绪低落，尤其是民企参与度低，特别是广州土拍出现大面积的流拍的情况下，市场的目光都盯向了深圳。深圳作为一线城市“领头羊”，是开发商必争之地，如果深圳寸土寸金的土地也出现流拍，参与率不高的话，那么，极可能整个土地市场的情绪就会继续往下走，这并不符合稳地价、稳房价、稳预期的诉求。深圳的土拍结果一定有这方面的考虑，这是一个大背景。

本次深圳土拍中，国企和央企的参与度比较高，这是情理之中的。首先，国企、央企本身的融资成本就不高；其次，这两年他们的商品房销售业绩也相对比较好，大多数财务相对比较健康，所以拿地的空间比较大；此外，市场回落的时候，国企、央企更有责任去维护这个市场。所以不管是广州还是深圳，国企央企参与土拍的力度都比较大一些，这也在情理之中。


我们不难看到，未来的土拍市场竞争将会更加激烈，同时对房企的要求也会更高。你看这次广深的土拍，既要配套，又要一定比例的人才住房、保障性租赁住房，剩下的才是开发商拿来出售的，而且还有品质的要求，显然，未来也只有龙头企业、有品牌竞争力的企业才有实力去做这个事情。当然，本次民企参与少，还有一个原因，在去年和今年第一轮的土拍中，本地的民企已经拿了不少地，这一次的参与度自然就下降了。

土地市场冷了，商品房市场也冷了，是不是卖地规则要放松了，楼市政策放松了呢？还是说房价要跌了呢？

李宇嘉认为，短期内土地出让规则不会调整，毕竟这是长效机制，不能市场稍微冷了一点就开始放弃了。不过，地方政府可能会调整出让规则，比方拿一些优质地块，比方降低配套建设的比例。估计，三季度的出让时间会推迟，出让规则也会调整，现在还有一定的不确定性。至于楼市政策，应该还是会保持稳定。